La Sala Primera recuerda que el conocimiento registral del contrato no suple la obligación legal de notificar la transmisión al arrendatario
Por Luis Ferrer Abogado – www.luisferrer.abogado
Introducción
El Tribunal Supremo ha fijado doctrina relevante en materia de derecho de retracto del arrendatario en contratos de arrendamiento urbano. En una reciente sentencia, la Sala Primera ha precisado cuándo comienza a contarse el plazo para ejercer el retracto, subrayando que la inscripción registral del contrato no exonera al arrendador de cumplir con su deber de informar directamente al arrendatario.
El derecho de retracto en los arrendamientos
El derecho de retracto legal permite al arrendatario subrogarse en lugar del comprador cuando el arrendador vende la vivienda o local que ocupa. Se trata de un mecanismo de protección del inquilino recogido en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Para que el arrendatario pueda ejercer este derecho, es necesario que tenga conocimiento fehaciente de la venta, ya que el plazo para retractarse es de 30 días desde la notificación de la transmisión.
¿Qué ha dicho el Tribunal Supremo?
El Alto Tribunal ha declarado que la mera publicación registral de la compraventa no equivale a la notificación al arrendatario. En concreto, la Sala considera que:
- La inscripción en el Registro de la Propiedad no sustituye el deber de información que impone la LAU.
- El cómputo del plazo para ejercer el retracto no puede iniciarse hasta que el arrendatario tenga conocimiento real y fehaciente de la venta.
- En consecuencia, el arrendatario puede ejercitar válidamente el retracto aunque hayan transcurrido más de 30 días desde la inscripción registral, si no ha recibido notificación directa del propietario.
¿Qué implica esta sentencia?
Este pronunciamiento tiene importantes consecuencias prácticas:
✅ Protege los derechos del arrendatario, reforzando su posibilidad de ejercer el retracto incluso en casos donde el nuevo propietario haya inscrito la compraventa rápidamente.
⚠️ Obliga al arrendador a cumplir formalmente con su deber de notificación, ya que no puede confiar en que el acceso a la información registral sea suficiente.
📌 Refuerza la seguridad jurídica en la interpretación del artículo 25 de la LAU, armonizándolo con el principio de buena fe y tutela efectiva del derecho de retracto.
Conclusión
La sentencia del Tribunal Supremo zanja la duda sobre si la publicidad registral sustituye la notificación al arrendatario. La respuesta es clara: no basta con la inscripción de la venta. El propietario debe notificar la transmisión de forma fehaciente para activar el plazo de 30 días.
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