La Sala Tercera analizará si la Administración debe inspeccionar físicamente el inmueble antes de determinar su valor
Por Luis Ferrer Abogado – www.luisferrer.abogado
Introducción
El Tribunal Supremo ha admitido a trámite un recurso de casación que podría sentar jurisprudencia sobre la validez de las tasaciones de inmuebles realizadas por la Administración utilizando únicamente herramientas digitales como ‘Google Maps’ o fotografías aéreas.
El recurso plantea una cuestión fundamental: ¿puede Hacienda determinar el valor de un inmueble sin que un perito visite personalmente el interior y el exterior de la vivienda?
La decisión del Supremo podría afectar a miles de contribuyentes, especialmente en procedimientos de comprobación de valores en impuestos como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) o el Impuesto sobre el Patrimonio.
El conflicto jurídico: tasaciones sin inspección física
En los últimos años, la Agencia Tributaria y las administraciones autonómicas han recurrido a métodos digitales para valorar inmuebles sin necesidad de una inspección presencial.
Entre los métodos más usados están:
✔️ Google Maps y Google Street View para observar el exterior del inmueble.
✔️ Fotografías aéreas obtenidas de catastro o servicios de ortofotografía.
✔️ Modelos de valoración automática, que asignan valores basados en estadísticas y precios medios de la zona.
Sin embargo, estos métodos presentan limitaciones, ya que no permiten conocer aspectos clave que pueden afectar al valor del inmueble, como:
❌ El estado real del interior de la vivienda.
❌ Reformas recientes o deterioro no visible desde el exterior.
❌ Vicios ocultos, humedades o deficiencias estructurales.
Este problema ha llevado a numerosos contribuyentes a impugnar las tasaciones realizadas sin inspección presencial, alegando que no reflejan el valor real del bien y vulneran su derecho de defensa.
Ahora, el Tribunal Supremo deberá pronunciarse sobre si esta práctica es válida o si los peritos de Hacienda deben visitar físicamente los inmuebles antes de emitir una valoración.
Argumentos clave del recurso admitido por el Supremo
El recurso que el Tribunal Supremo ha decidido analizar se basa en los siguientes argumentos:
1️⃣ La tasación sin inspección vulnera el principio de contradicción
El contribuyente tiene derecho a impugnar la valoración del inmueble y aportar pruebas en su defensa. Sin embargo, si la Administración ni siquiera ha visitado el inmueble, se genera una asimetría probatoria que vulnera el principio de contradicción y el derecho de defensa.
📌 Conclusión: Si la Administración impone una valoración sin conocer la realidad del inmueble, el contribuyente queda en una situación de indefensión.
2️⃣ La tasación debe reflejar el valor real del inmueble
El artículo 57 de la Ley General Tributaria (LGT) establece los métodos que puede usar la Administración para determinar el valor de un bien. Entre ellos está el dictamen de peritos, pero el Supremo deberá decidir si este dictamen puede basarse exclusivamente en herramientas digitales o si es necesario visitar el inmueble.
📌 Conclusión: Una tasación sin inspección física puede generar valoraciones erróneas que no reflejan la realidad del bien.
3️⃣ La doctrina del Tribunal Constitucional sobre la motivación de los actos administrativos
El Tribunal Constitucional ha establecido que todo acto administrativo debe estar suficientemente motivado.
Si la valoración de Hacienda no explica por qué se ha fijado un valor determinado y no otro, puede considerarse arbitraria.
📌 Conclusión: El Supremo deberá aclarar si una tasación basada solo en Google Maps cumple con el deber de motivación.
Posibles escenarios tras la decisión del Tribunal Supremo
El fallo del Tribunal Supremo puede tener consecuencias muy relevantes para los procedimientos de comprobación de valores.
📌 Si el Supremo avala las tasaciones sin inspección física:
✔️ Hacienda podrá seguir valorando inmuebles sin necesidad de que un perito los visite.
✔️ Los contribuyentes tendrán más dificultades para impugnar tasaciones administrativas.
✔️ Se consolidará el uso de herramientas digitales en el ámbito tributario.
📌 Si el Supremo exige la inspección presencial:
✔️ La Administración deberá justificar por qué prescinde de la inspección en cada caso.
✔️ Se reforzará el derecho de defensa de los contribuyentes.
✔️ Se reducirá el uso de tasaciones automáticas sin análisis individualizado.
Conclusión
El Tribunal Supremo ha asumido la tarea de resolver una cuestión clave para miles de contribuyentes: ¿es válida una tasación basada únicamente en herramientas digitales como Google Maps o fotografías aéreas, sin inspección presencial del inmueble?
La respuesta del alto tribunal podría modificar el criterio que la Administración ha venido aplicando y establecer un nuevo estándar en los procedimientos de comprobación de valores.
Desde Luis Ferrer Abogado, seguiremos atentos a la evolución de este caso y su impacto en el ámbito fiscal e inmobiliario.
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