La ausencia de una restricción expresa en los estatutos permite el uso turístico de la vivienda
Por Luis Ferrer Abogado – www.luisferrer.abogado
Introducción
El Tribunal Supremo ha desestimado el recurso interpuesto por una comunidad de propietarios que pretendía prohibir la actividad de alquiler turístico en una de las viviendas del edificio.
El fallo del Alto Tribunal se basa en la ausencia de una prohibición expresa en los estatutos de la comunidad, lo que impide que los propietarios acuerden posteriormente una restricción que afecte a derechos adquiridos.
Este caso reafirma la necesidad de que las comunidades de vecinos regulen expresamente el uso de los inmuebles en sus estatutos si desean restringir determinadas actividades, como el alquiler de corta estancia.
Los hechos del caso
🔹 Un propietario comenzó a alquilar su vivienda como piso turístico, lo que generó quejas en la comunidad por molestias y tránsito constante de personas ajenas al edificio.
🔹 La comunidad de propietarios decidió impugnar judicialmente esta actividad, argumentando que los estatutos establecían que las viviendas estaban destinadas únicamente a “viviendas del titular propietario o arrendatario, con o sin oficinas o despachos propios de la profesión del habilitante”.
🔹 La comunidad alegaba que esta cláusula excluía la posibilidad del uso turístico.
🔹 El Tribunal Supremo, sin embargo, rechazó la demanda al considerar que dicha redacción no prohibía expresamente el alquiler de corta estancia.
Fundamentos Jurídicos de la Sentencia
1️⃣ El uso turístico no puede prohibirse sin una cláusula estatutaria clara
El Tribunal Supremo considera que para restringir el uso de los pisos turísticos, los estatutos deben contener una prohibición expresa e inequívoca.
✔️ La redacción genérica de los estatutos no prohíbe el uso turístico, ya que no impide el arrendamiento a terceros.
✔️ El hecho de que el destino sea “vivienda” no excluye el alquiler vacacional, pues la normativa urbanística y de propiedad horizontal no lo equipara a un uso distinto del residencial.
📌 Conclusión: Si la comunidad de propietarios desea prohibir los pisos turísticos, debe modificar los estatutos con el respaldo de la mayoría cualificada requerida por la Ley de Propiedad Horizontal.
2️⃣ No se puede limitar el derecho de propiedad sin una base legal clara
El Tribunal Supremo reitera su doctrina sobre la intangible naturaleza del derecho de propiedad y su sometimiento exclusivo a las restricciones expresas establecidas en la ley o en los estatutos de la comunidad.
✔️ El artículo 33 de la Constitución Española protege el derecho de propiedad.
✔️ El artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que la actividad de un propietario solo puede ser impugnada si causa daños o molestias graves.
📌 Conclusión: No se puede prohibir una actividad lícita si no existe una restricción clara en los estatutos o una prueba de que el alquiler turístico cause perjuicios demostrables.
3️⃣ La comunidad no puede modificar las normas sin respetar el procedimiento legal
El Tribunal aclara que la comunidad de propietarios puede modificar sus estatutos para incluir una prohibición de pisos turísticos, pero para ello debe:
✔️ Aprobar la modificación con una mayoría cualificada del 3/5 de los propietarios y cuotas de participación (art. 17.12 LPH).
✔️ Inscribir el acuerdo en el Registro de la Propiedad para que sea oponible a terceros.
✔️ No aplicar la prohibición con efectos retroactivos a propietarios que ya realizaban esta actividad.
📌 Conclusión: En ausencia de una prohibición previa en los estatutos, la comunidad no puede impedir el alquiler turístico de forma unilateral.
Consecuencias de la Sentencia
✅ Refuerza la seguridad jurídica de los propietarios que alquilan sus viviendas para uso turístico.
✅ Obliga a las comunidades de propietarios a regular expresamente en sus estatutos cualquier restricción de uso.
✅ Aclara que las modificaciones estatutarias no pueden afectar a derechos adquiridos previamente.
Conclusión
El Tribunal Supremo ha confirmado que una comunidad de propietarios no puede prohibir el alquiler turístico de una vivienda si sus estatutos no contienen una restricción clara y expresa.
Este fallo refuerza la necesidad de que las comunidades que deseen limitar esta actividad modifiquen sus estatutos conforme a la Ley de Propiedad Horizontal, evitando así conflictos futuros con los propietarios.
Desde Luis Ferrer Abogado, recomendamos tanto a comunidades de vecinos como a propietarios que consulten con un especialista en derecho inmobiliario antes de iniciar procedimientos de impugnación o restricciones sobre pisos turísticos.
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