ARTICULO DE OPINION
El Tribunal Supremo de España ha establecido que las comunidades de propietarios pueden prohibir los alquileres turísticos en el ámbito de la propiedad horizontal, siempre que dicha prohibición se adopte con el voto favorable de una mayoría cualificada de tres quintos de los propietarios. Este fallo tiene su fundamento en la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) introducida por la Ley 49/1960, modificada por la Ley 5/2019, de 15 de marzo, que permite a las comunidades de propietarios limitar o incluso prohibir el uso de viviendas para fines turísticos, con una votación específica.
Contexto legal y jurisprudencial
La Ley 5/2019, que modifica la Ley de Propiedad Horizontal, incorporó importantes cambios en la gestión y regulación de las comunidades de propietarios. En particular, el artículo 17.12 de la LPH establece que los acuerdos relativos a la limitación o prohibición de actividades turísticas deben aprobarse con una mayoría cualificada de tres quintos del total de propietarios, que representen a su vez tres quintos de las cuotas de participación.
Antes de esta reforma, las comunidades se enfrentaban a grandes dificultades para regular los alquileres turísticos, ya que el régimen ordinario exigía unanimidad para adoptar acuerdos que limitasen el uso de los inmuebles, lo que en la práctica hacía casi imposible prohibir este tipo de actividades. Sin embargo, la proliferación de plataformas de alquiler de corta estancia y el impacto que estas han tenido en la convivencia y el uso de los bienes comunes (ascensores, piscinas, etc.) llevó a que el legislador español interviniera, flexibilizando los requisitos para adoptar estas decisiones.
Requisitos para prohibir o limitar los alquileres turísticos
Para que una comunidad de propietarios pueda limitar o prohibir los alquileres turísticos, se deben cumplir los siguientes requisitos:
- Mayoría cualificada: El acuerdo debe ser aprobado por una mayoría de tres quintos de los propietarios, que a su vez representen al menos tres quintos de las cuotas de participación.
- Modificación de los estatutos: Para que la prohibición sea efectiva y aplicable, es necesario modificar los estatutos de la comunidad, de modo que se incluya explícitamente la limitación al uso de los inmuebles para actividades de alquiler turístico.
- No retroactividad: Es importante señalar que el Tribunal Supremo ha determinado que esta prohibición no afecta de manera retroactiva a los propietarios que ya estén ejerciendo la actividad de alquiler turístico antes de la adopción del acuerdo comunitario. Es decir, aquellos que ya tienen en marcha una actividad de alquiler turístico podrán continuar ejerciéndola, pero no se podrán iniciar nuevas actividades una vez que la comunidad haya acordado la prohibición.
Implicaciones prácticas
Este fallo tiene importantes consecuencias tanto para los propietarios como para los usuarios de viviendas turísticas. Por un lado, otorga a las comunidades de propietarios la capacidad de controlar el uso de las viviendas en su edificio, equilibrando los intereses de aquellos propietarios que buscan tranquilidad con los de quienes desean obtener beneficios económicos mediante el alquiler turístico. Por otro lado, genera una mayor seguridad jurídica en cuanto a la regulación de este tipo de alquileres, evitando conflictos entre vecinos y promoviendo una convivencia más armoniosa.
Además, permite a las comunidades abordar cuestiones relacionadas con la sobrecarga de las instalaciones comunes, los problemas de ruido y la seguridad, aspectos que muchas veces han sido motivo de tensiones en comunidades donde proliferan los alquileres turísticos.
Conclusión
La sentencia del Tribunal Supremo es un hito en la regulación de los alquileres turísticos en España, ofreciendo a las comunidades de propietarios una herramienta legal para gestionar el uso de las viviendas dentro del régimen de propiedad horizontal. Este fallo, basado en la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, equilibra los derechos de los propietarios, respetando tanto la posibilidad de explotar sus inmuebles para fines turísticos como el derecho de la comunidad a mantener un entorno habitable y controlado.
Luis Ferrer. Abogado