Una cláusula que autoriza retener el 50 % de las cantidades entregadas será abusiva si el vendedor no acredita los daños realmente sufridos
Por Luis Ferrer Abogado – www.luisferrer.abogado
Introducción
Es habitual que los contratos privados de compraventa de viviendas incluyan cláusulas que establecen importantes penalizaciones económicas para el comprador cuando incumple sus obligaciones. En muchos casos, estas estipulaciones permiten al promotor o vendedor retener una parte muy importante de las cantidades entregadas a cuenta del precio.
Sin embargo, una reciente sentencia del Tribunal Supremo ha recordado que estas cláusulas no son automáticamente válidas y que, cuando el comprador es un consumidor, deben superar un estricto control de abusividad.
La Sala Primera ha declarado que una cláusula que permitía al vendedor quedarse con el 50 % de las cantidades entregadas resulta abusiva cuando no se acredita que dicho incumplimiento haya provocado unos daños reales que justifiquen semejante penalización.
Los hechos
El litigio tenía su origen en un contrato de compraventa de una vivienda suscrito entre un consumidor y una promotora inmobiliaria.
El contrato establecía que, si el comprador incumplía determinadas obligaciones y el contrato se resolvía, la empresa podía retener el 50 % de las cantidades ya abonadas, devolviendo únicamente la otra mitad cuando la vivienda fuese nuevamente vendida.
Tras producirse la resolución del contrato, la promotora aplicó dicha cláusula y retuvo cerca de 30.000 euros entregados por el comprador.
Éste acudió a los tribunales solicitando que la cláusula fuera declarada abusiva y reclamando la devolución del dinero retenido.
La cuestión jurídica
La principal cuestión que debía resolver el Tribunal Supremo era la siguiente:
¿Puede una empresa quedarse automáticamente con el 50 % de las cantidades entregadas por el comprador simplemente porque éste haya incumplido el contrato?
La respuesta del Alto Tribunal es clara:
Solo si esa penalización resulta proporcionada a los daños efectivamente sufridos por el vendedor.
Las cláusulas penales no son ilimitadas
El Código Civil permite que las partes pacten cláusulas penales para fijar anticipadamente la indemnización derivada de un incumplimiento contractual.
No obstante, cuando el contrato se celebra con un consumidor, estas cláusulas también deben respetar la normativa de protección de consumidores y usuarios.
Ello implica que no pueden imponer indemnizaciones desproporcionadas ni generar un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes.
No basta con que la cláusula figure en el contrato
Uno de los aspectos más importantes de la sentencia es que el Tribunal Supremo rechaza cualquier análisis meramente formal.
El hecho de que el comprador firmara el contrato no convierte automáticamente la cláusula en válida.
Los jueces deben analizar en cada caso:
- si la penalización resulta proporcionada;
- si responde a un daño realmente sufrido;
- y si coloca al consumidor en una posición claramente desfavorable.
La carga de probar los daños corresponde al vendedor
La sentencia fija un criterio especialmente relevante.
Cuando el consumidor cuestiona razonadamente la proporcionalidad de la cláusula, corresponde al vendedor demostrar:
- que realmente sufrió daños;
- cuál fue su importe;
- y que la cantidad retenida guarda una relación razonable con ese perjuicio.
No basta con alegar de forma genérica que el incumplimiento produjo pérdidas.
Debe existir una prueba concreta y suficiente.
En el caso analizado, la promotora no acreditó ningún perjuicio económico relevante y, además, quedó probado que la vivienda fue vendida nuevamente a un tercero poco tiempo después.
El Supremo exige un análisis concreto, no abstracto
La resolución insiste en que el control de abusividad debe realizarse atendiendo a las circunstancias reales del caso.
No basta con afirmar que la cláusula tiene una finalidad legítima o que forma parte del equilibrio general del contrato.
Lo verdaderamente importante es comprobar si existe una relación proporcionada entre:
- la cantidad retenida;
- y los daños efectivamente sufridos por la empresa.
Si ese análisis no puede realizarse porque ni siquiera se han acreditado perjuicios, la cláusula debe declararse abusiva.
La cláusula de desistimiento no salva la penalización
La Audiencia Provincial había considerado que la cláusula era válida porque el contrato contenía otra estipulación que regulaba las consecuencias del desistimiento unilateral de ambas partes.
Sin embargo, el Tribunal Supremo rechaza este argumento.
Explica que ambas cláusulas regulaban situaciones completamente distintas.
La existencia de una previsión equilibrada para el desistimiento no elimina la necesidad de justificar la proporcionalidad de la penalización aplicada por incumplimiento del comprador.
Protección reforzada del consumidor
La sentencia refuerza la doctrina consolidada del Tribunal Supremo sobre la protección de los consumidores frente a cláusulas predispuestas por empresas.
Especialmente en contratos de compraventa de vivienda, donde suelen existir importantes desequilibrios entre las partes, los jueces deben controlar de oficio que las condiciones generales respeten los principios de buena fe y equilibrio contractual.
Las empresas no pueden convertir las cláusulas penales en mecanismos automáticos para obtener beneficios económicos desproporcionados.
Consecuencias prácticas de la sentencia
La doctrina fijada por el Tribunal Supremo puede afectar a numerosos contratos inmobiliarios que contienen cláusulas similares.
A partir de esta resolución, los promotores deberán justificar adecuadamente los daños que aleguen cuando pretendan retener cantidades entregadas por compradores que incumplan el contrato.
En caso contrario, dichas cláusulas podrán ser declaradas abusivas y las cantidades retenidas deberán ser restituidas.
Reflexión jurídica
De esta importante sentencia pueden extraerse varias conclusiones:
- Las cláusulas penales en contratos con consumidores están sometidas a un estricto control judicial.
- El vendedor no puede quedarse automáticamente con las cantidades entregadas por el comprador.
- La proporcionalidad entre la penalización y los daños reales constituye el elemento esencial del análisis.
- Corresponde a la empresa acreditar los perjuicios sufridos.
- La falta de prueba de esos daños puede determinar la nulidad de la cláusula por abusiva.
Conclusión
La sentencia del Tribunal Supremo supone un importante avance en la protección de los consumidores frente a cláusulas contractuales desproporcionadas.
El Alto Tribunal deja claro que las penalizaciones previstas en los contratos de compraventa de vivienda no pueden operar de forma automática ni convertirse en una fuente de enriquecimiento para la empresa.
Cuando el vendedor pretende retener parte del dinero entregado por el comprador deberá demostrar que esa cantidad responde realmente al perjuicio sufrido.
En definitiva, la resolución refuerza el principio de equilibrio contractual y recuerda que las cláusulas predispuestas por las empresas deben respetar siempre los derechos de los consumidores, evitando sanciones económicas excesivas que carezcan de una justificación objetiva.
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