El Tribunal Supremo reitera que, pese a su uso privativo, la función estructural de la terraza como cubierta impone a la comunidad la obligación de mantenerla en condiciones óptimas
Por Luis Ferrer Abogado – www.luisferrer.abogado
✅ Introducción
Una reciente sentencia del Tribunal Supremo ha vuelto a abordar una de las cuestiones más controvertidas en el ámbito de la propiedad horizontal: ¿quién debe asumir los costes de reparación de las terrazas privativas que también funcionan como cubierta del edificio?
La respuesta del Alto Tribunal es clara: la comunidad de propietarios es responsable de la impermeabilización y mantenimiento estructural de estos elementos, aunque su uso exclusivo corresponda a un vecino determinado. Esta doctrina consolida la protección de la funcionalidad común del edificio, anteponiendo la naturaleza estructural a la titularidad del uso.
🧱 ¿Terraza privativa o elemento común?
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que los elementos comunes son todos aquellos necesarios para el adecuado uso y disfrute del inmueble, salvo que estén expresamente asignados como privativos. Las terrazas de áticos o primeros pisos, aunque de uso exclusivo, frecuentemente actúan como cubiertas o techos de viviendas inferiores, lo que las convierte en elementos funcionales esenciales del edificio.
🔹 Aunque la terraza figure como uso privativo en el título constitutivo o en los estatutos, su estructura, impermeabilización y aislamiento térmico forman parte de los elementos comunes.
⚖️ Fundamento jurisprudencial
El Tribunal Supremo, en línea con sentencias anteriores (como la STS 31/2021, de 19 de enero), reitera que:
✅ La impermeabilización de la terraza corresponde a la comunidad si cumple la función de cubierta del edificio.
✅ El hecho de que un vecino tenga uso exclusivo no altera la naturaleza común de la estructura y su mantenimiento esencial.
✅ Solo será imputable al propietario el daño causado por mal uso, instalaciones no autorizadas o falta de mantenimiento ordinario del pavimento, pero no el fallo del sistema de aislamiento o filtración estructural.
📌 Así, la reparación de filtraciones, humedades o daños por falta de estanqueidad debe ser asumida por la comunidad, incluso si el acceso a la terraza es exclusivo de un propietario.
🧾 ¿Qué reparaciones deben asumir los vecinos?
La jurisprudencia distingue claramente:
- Comunidad de propietarios:
- Impermeabilización.
- Aislamiento térmico.
- Reparaciones estructurales de la cubierta.
- Propietario del uso exclusivo:
- Limpieza ordinaria.
- Reparación de baldosas superficiales por desgaste.
- Daños derivados de uso negligente o elementos decorativos añadidos sin autorización.
📚 Importancia práctica de la doctrina
Esta doctrina tiene implicaciones directas en:
🔸 Reclamaciones por humedades en pisos inferiores.
🔸 Reparto de gastos en juntas de propietarios.
🔸 Conflictos por reformas en terrazas de uso exclusivo.
🔸 Aseguramiento de elementos comunes en pólizas comunitarias.
✅ Conclusión
El criterio del Tribunal Supremo clarifica que las terrazas con función de cubierta, aunque sean de uso privativo, deben ser mantenidas por la comunidad de propietarios en lo que respecta a su estructura e impermeabilización. Esta interpretación garantiza la salubridad, habitabilidad y seguridad del edificio, y evita que los propietarios individuales carguen con gastos que corresponden al conjunto del inmueble.
Desde Luis Ferrer Abogado, asesoramos a comunidades de propietarios y particulares en la resolución de conflictos sobre elementos comunes y privativos, garantizando una correcta aplicación de la normativa y jurisprudencia en cada caso.
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