El tribunal reconoce la adquisición por usucapión extraordinaria tras acreditar una posesión pacífica, pública, ininterrumpida y en concepto de dueño durante más de dos décadas
Por Luis Ferrer Abogado – www.luisferrer.abogado
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Introducción
Un tribunal ha declarado como propietario de pleno derecho a un hombre que llevaba más de 20 años residiendo en una vivienda sin haberla comprado ni hipotecado. La clave: la usucapión extraordinaria, una figura del Código Civil que permite adquirir la propiedad por el mero paso del tiempo, siempre que se cumplan determinados requisitos legales.
Este caso ejemplifica cómo la posesión prolongada y no interrumpida puede consolidar derechos reales y ofrece una vía legal —aunque excepcional— para acceder a la titularidad de un inmueble sin título de propiedad ni contrato de compraventa.
1️⃣ ¿Qué es la usucapión?
La usucapión o prescripción adquisitiva es un modo de adquirir la propiedad (y otros derechos reales) que se basa en el ejercicio continuado y prolongado de la posesión en determinadas condiciones.
Existen dos modalidades:
- Ordinaria: exige justo título y buena fe, con plazos más breves (10 años entre presentes, 20 entre ausentes).
- Extraordinaria: no requiere ni título ni buena fe, pero exige posesión pública, pacífica e ininterrumpida durante 30 años (art. 1959 del Código Civil).
👉 O solo 20 años cuando se ha poseído “en concepto de dueño” y de forma exclusiva (art. 1957 CC).
2️⃣ El caso: una posesión continua, en concepto de dueño, durante más de 20 años
🔹 El hombre había comenzado a residir en la vivienda tras una cesión verbal del propietario original, sin formalizar escritura ni pagar renta alguna.
🔹 Con el paso de los años, realizó mejoras, pagó tributos y se comportó como auténtico titular, sin que nadie le interrumpiera ni reclamara.
🔹 Tras fallecer el dueño inicial y ante la falta de herederos que reclamaran la propiedad, solicitó judicialmente la declaración de dominio por usucapión.
📌 El tribunal estimó la demanda, al considerar probada una posesión pública, pacífica, continuada y en concepto de dueño durante más de 20 años.
3️⃣ Requisitos clave para la usucapión extraordinaria
Para adquirir la propiedad de un inmueble sin escritura ni título, el poseedor debe acreditar:
✅ Posesión continuada durante al menos 30 años (o 20 años en supuestos específicos como este).
✅ Que dicha posesión haya sido:
- Pública (sin ocultamiento).
- Pacífica (sin violencia o conflicto judicial).
- Ininterrumpida (sin abandono ni interrupciones legales).
- En concepto de dueño (actuando como propietario, no como inquilino o precarista).
💡 El pago de IBI, suministros, seguros o reformas puede ser prueba de esa voluntad de dominio.
4️⃣ Efectos jurídicos de la usucapión
Una vez declarada por sentencia o inscrita en el Registro de la Propiedad:
- El poseedor se convierte en pleno propietario del inmueble.
- Puede venderlo, hipotecarlo o transmitirlo por herencia.
- Queda protegido frente a cualquier tercero, incluso frente a herederos o acreedores del titular original.
Es importante destacar que el derecho no premia el oportunismo, sino la posesión prolongada y ejercida conforme al derecho civil, sin interrupción ni oposición.
Conclusión
La usucapión extraordinaria sigue siendo una herramienta válida y plenamente vigente en el ordenamiento jurídico español, aunque su aplicación práctica exige acreditar con rigor todos los requisitos legales. Este caso demuestra que, con el paso del tiempo y el ejercicio activo del dominio, es posible consolidar una situación de hecho en un derecho pleno y protegido.
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