Una reciente sentencia aclara que quien adquiere un inmueble confiando en el Registro de la Propiedad no pierde su adquisición aunque posteriormente se discuta el carácter ganancial de la vivienda
Por Luis Ferrer Abogado – www.luisferrer.abogado
Introducción
La liquidación de la sociedad de gananciales suele ser una de las cuestiones más conflictivas tras un divorcio. No es infrecuente que, antes de repartir definitivamente el patrimonio común, uno de los excónyuges venda un inmueble cuya titularidad genera controversia, dando lugar a complejos litigios entre el vendedor, el otro excónyuge y los compradores.
¿Qué ocurre si esa vivienda figura inscrita en el Registro de la Propiedad únicamente a nombre del vendedor? ¿Puede anularse la compraventa porque el otro excónyuge no prestó su consentimiento? ¿Qué protección recibe quien compró confiando en la información registral?
Estas cuestiones han sido resueltas por el Tribunal Supremo en su Sentencia 952/2026, de 18 de junio, que refuerza el principio de seguridad jurídica y la protección del tercero adquirente de buena fe prevista en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
El conflicto: una vivienda adquirida antes del matrimonio
El caso parte de una situación relativamente frecuente.
Un hombre compró una vivienda cuando todavía era soltero y la inscribió exclusivamente a su nombre en el Registro de la Propiedad.
Años después contrajo matrimonio en régimen de gananciales y durante la vida matrimonial se continuó amortizando el préstamo hipotecario con dinero ganancial.
Tras el divorcio, y antes de liquidar la sociedad de gananciales, el propietario vendió la vivienda a un matrimonio que la adquirió confiando en la información registral, donde seguía apareciendo como único titular.
La exesposa solicitó judicialmente la nulidad de la compraventa al considerar que parte del inmueble tenía naturaleza ganancial y que la venta se había realizado sin su consentimiento.
¿Era nula la compraventa?
La Audiencia Provincial entendió que sí.
Consideró que parte de la vivienda tenía carácter ganancial y que, al no haber intervenido la exesposa en la venta, el contrato debía declararse nulo.
Además, sostuvo que los compradores no podían ser considerados terceros de buena fe porque conocían que el vendedor estaba divorciado y, a su juicio, debieron investigar si existían derechos del otro cónyuge sobre el inmueble.
Sin embargo, el Tribunal Supremo revocó completamente esa interpretación.
La protección del tercero que confía en el Registro
El núcleo de la sentencia reside en la aplicación del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, uno de los pilares de nuestro sistema registral.
Este precepto protege a quien adquiere un inmueble:
- a título oneroso;
- de quien aparece en el Registro con facultades para transmitirlo;
- actuando de buena fe;
- e inscribiendo posteriormente su adquisición.
Cuando concurren estos requisitos, el adquirente queda protegido aunque posteriormente se demuestre que existía alguna inexactitud registral que desconocía al tiempo de la compra.
El Supremo rechaza un deber general de investigar
Uno de los aspectos más relevantes de la resolución consiste en rechazar la tesis de la Audiencia Provincial.
El Alto Tribunal afirma que el comprador no tiene la obligación de investigar circunstancias extrarregistrales por el simple hecho de que el vendedor esté divorciado.
Los magistrados consideran que quien consulta el Registro de la Propiedad y comprueba que el inmueble figura inscrito exclusivamente a nombre del vendedor puede confiar legítimamente en esa información.
Exigir al comprador que investigue la posible existencia de derechos ocultos derivados de una futura liquidación de gananciales supondría vaciar de contenido la función del Registro de la Propiedad y generar una enorme inseguridad en el tráfico jurídico inmobiliario.
La buena fe se presume
La sentencia recuerda otro principio fundamental.
La buena fe del adquirente se presume mientras no se demuestre lo contrario.
En este caso, la exesposa no aportó pruebas suficientes para acreditar que los compradores conocieran la eventual naturaleza parcialmente ganancial del inmueble o que existiera connivencia con el vendedor.
El hecho de que el precio pactado fuera inferior al valor de tasación tampoco bastaba, por sí solo, para destruir esa presunción de buena fe, aunque el Tribunal sí ordena remitir testimonio a la Administración Tributaria para que valore las posibles consecuencias fiscales de esa diferencia de valor.
La venta no era nula
Otro aspecto especialmente interesante de la resolución es la diferencia entre la validez del contrato y el poder de disposición.
El Tribunal Supremo recuerda que la falta de poder para disponer no convierte automáticamente en nulo el contrato de compraventa.
En nuestro Derecho, la validez del contrato y la transmisión efectiva de la propiedad son cuestiones distintas.
Por ello, incluso admitiendo que parte del inmueble tuviera carácter ganancial, ello no determinaba la nulidad del contrato celebrado entre el vendedor y los compradores.
¿Qué ocurre con los derechos del otro excónyuge?
La sentencia no niega que la exesposa pudiera tener derechos económicos derivados de la sociedad de gananciales.
Lo que afirma es que esos derechos deben hacerse valer en el procedimiento correspondiente de liquidación del régimen económico matrimonial.
Si la vivienda tenía una parte ganancial, esa circunstancia podrá generar créditos o compensaciones entre los antiguos cónyuges, pero no puede perjudicar al tercero que adquirió el inmueble confiando en la publicidad registral.
Una sentencia que refuerza la seguridad jurídica
La resolución constituye una importante reafirmación de la función del Registro de la Propiedad.
El tráfico inmobiliario necesita que quienes compran una vivienda puedan confiar en la información registral sin verse obligados a investigar todas las posibles relaciones personales o patrimoniales del vendedor.
Si la protección del tercero de buena fe desapareciera, cualquier compraventa podría quedar sometida a incertidumbres difíciles de prever, afectando gravemente a la seguridad del mercado inmobiliario.
Reflexión jurídica
La sentencia del Tribunal Supremo vuelve a poner de relieve la importancia del principio de fe pública registral como garantía de la seguridad jurídica. El Registro de la Propiedad no constituye un simple archivo administrativo, sino un instrumento esencial para dotar de confianza al tráfico inmobiliario. Quien adquiere un inmueble confiando razonablemente en la información registral merece protección frente a conflictos internos que no aparecen reflejados en el Registro.
Al mismo tiempo, la resolución recuerda que las controversias derivadas de la liquidación de la sociedad de gananciales deben resolverse entre quienes integraron ese régimen económico matrimonial, sin trasladar sus consecuencias a terceros adquirentes que actuaron de buena fe.
Conclusión
La Sentencia del Tribunal Supremo 952/2026, de 18 de junio, consolida un criterio de enorme trascendencia práctica: el comprador que adquiere una vivienda confiando en el Registro de la Propiedad y actuando de buena fe mantiene su adquisición, aunque posteriormente se discuta que el inmueble tenía carácter parcialmente ganancial y la venta se realizara antes de liquidar la sociedad de gananciales.
La resolución refuerza la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario y recuerda que los conflictos entre ex cónyuges sobre el reparto del patrimonio común deben resolverse en el procedimiento de liquidación de gananciales, sin perjudicar a quienes han adquirido el inmueble legítimamente y con la confianza que el propio Registro de la Propiedad está llamado a ofrecer.
Si necesita asesoramiento sobre compraventas inmobiliarias, liquidación de gananciales, nulidad de contratos o conflictos relacionados con el Registro de la Propiedad, puede contactar con Luis Ferrer Abogado a través de www.luisferrer.abogado.