Recientemente he intervenido en 7 Región de Murcia (7RM) para analizar una cuestión que está generando controversia entre una comunidad de propietarios y los vecinos de la zona: ¿puede una comunidad cerrar una calle o vial de su propiedad para impedir que sea utilizado como lugar de paso por personas ajenas a ella?
La cuestión puede parecer sencilla, pero jurídicamente requiere analizar varios aspectos. El hecho de que durante años una determinada calle haya sido utilizada libremente por vecinos o viandantes no significa necesariamente que estemos ante una vía pública ni que exista un derecho adquirido a continuar pasando por ella.
🎥 Puedes ver mi intervención en 7RM en mi canal de YouTube:
https://youtu.be/TUbcpl_mpTc
Lo primero: ¿la calle es pública o privada?
Esta es la cuestión fundamental.
Hay urbanizaciones y complejos inmobiliarios en los que existen calles, plazas, zonas ajardinadas o viales que visualmente pueden parecer espacios públicos pero que, jurídicamente, pertenecen a una comunidad de propietarios.
La propia Ley de Propiedad Horizontal contempla que en los complejos inmobiliarios privados los propietarios puedan compartir la titularidad de elementos comunes como los viales, instalaciones y servicios.
Por tanto, antes de afirmar que cualquier persona tiene derecho a atravesar una determinada calle, hay que comprobar quién es realmente su propietario.
¿Puede entonces la comunidad cerrar el acceso?
Si estamos realmente ante un vial privado perteneciente a la comunidad, en principio puede existir la posibilidad de controlar o restringir el acceso de personas ajenas, especialmente cuando se pretende mejorar la seguridad de los residentes o evitar que un espacio privado se utilice indiscriminadamente como zona de paso.
Pero hay una condición fundamental: el cierre no puede perjudicar derechos legítimos de terceros.
Por eso no basta con saber que el terreno pertenece a la comunidad. También habrá que comprobar si existen servidumbres, derechos de paso, condicionantes urbanísticos o cualquier otro título jurídico que obligue a permitir el tránsito.
Llevar muchos años pasando por una calle no significa necesariamente tener derecho de paso
Este es probablemente uno de los aspectos que más confusión genera.
Puede ocurrir que los vecinos de una zona lleven décadas atravesando un vial privado para acortar su recorrido y que, cuando la comunidad decide cerrarlo, consideren que tienen derecho a continuar utilizándolo.
Sin embargo, desde un punto de vista jurídico, una cosa es la costumbre de pasar y otra muy distinta la existencia de un verdadero derecho de paso.
El Código Civil regula las servidumbres de paso y contempla, entre otros supuestos, el derecho que puede corresponder al propietario de una finca que se encuentre enclavada entre otras y carezca de salida a camino público.
Por tanto, no puede afirmarse automáticamente que existe una servidumbre simplemente porque durante muchos años se haya utilizado una determinada calle.
¿Y si ahora los vecinos tienen que dar un rodeo?
La mayor incomodidad en el desplazamiento tampoco supone, por sí sola, la existencia de un derecho a atravesar una propiedad privada.
Dicho de una manera sencilla:
El derecho a utilizar una propiedad ajena no nace simplemente porque resulte más cómodo atravesarla.
Si existen otros accesos públicos y no hay una servidumbre o derecho específico que permita utilizar el vial privado, habrá que atender al derecho de la comunidad sobre ese espacio.
La seguridad como motivo para controlar los accesos
Uno de los argumentos utilizados habitualmente por las comunidades para cerrar determinadas zonas privadas es precisamente la seguridad.
La entrada continua de personas ajenas a la urbanización puede generar molestias, problemas de convivencia, daños o preocupación entre los residentes.
Desde el punto de vista jurídico, que una comunidad pretenda controlar quién accede a sus espacios privados puede ser perfectamente legítimo.
Ahora bien, la instalación de una puerta, verja o barrera debe realizarse correctamente: será necesario comprobar el acuerdo adoptado por la comunidad, sus estatutos y, cuando corresponda, las exigencias urbanísticas o municipales aplicables.
¿Puede decidirlo por su cuenta el presidente de la comunidad?
Como regla general, una actuación de estas características no debería depender de la decisión unilateral del presidente.
Cuando se pretende actuar sobre un elemento común de la comunidad, debe existir el correspondiente acuerdo de la Junta de Propietarios, adoptado conforme a la Ley de Propiedad Horizontal y teniendo en cuenta la naturaleza concreta de la actuación.
También será necesario examinar el título constitutivo y los estatutos de la comunidad.
¿Qué sucede si existe una servidumbre de paso?
En ese supuesto la situación cambia.
Una comunidad de propietarios no puede utilizar una verja o barrera para hacer desaparecer unilateralmente un derecho que legítimamente corresponda a otra persona.
Si existen viviendas, fincas, garajes o locales cuyos propietarios tienen reconocido un derecho de paso por ese vial, el cerramiento deberá respetarlo.
Por eso, ante un conflicto de este tipo, resulta imprescindible revisar:
- las escrituras;
- el título constitutivo de la comunidad;
- los estatutos;
- el Registro de la Propiedad;
- el planeamiento urbanístico;
- la posible existencia de servidumbres;
- y si en algún momento el vial fue cedido o afectado al uso público.
Una calle privada no se convierte automáticamente en pública porque todo el mundo pase por ella
Esta es una de las principales conclusiones que expliqué durante mi intervención en 7RM.
La apariencia física de una calle no determina su naturaleza jurídica.
Puede existir un vial perfectamente urbanizado, con iluminación y tránsito habitual, y seguir siendo un elemento perteneciente a una comunidad privada.
Por ello, cuando surge un conflicto entre la comunidad y personas ajenas que venían utilizando ese espacio, la solución no pasa únicamente por comprobar cuánto tiempo llevan atravesándolo, sino por determinar qué derechos existen realmente sobre el vial.
Propiedad privada y derechos de terceros: encontrar el equilibrio
La comunidad tiene derecho a proteger y administrar sus elementos comunes, pero ese derecho debe ejercerse respetando las servidumbres y derechos legítimamente constituidos.
Del mismo modo, quienes no pertenecen a la comunidad no pueden considerar automáticamente una propiedad privada como una prolongación de la vía pública por el mero hecho de haberla utilizado tradicionalmente.
Cada situación requiere estudiar la documentación jurídica y urbanística correspondiente.
En definitiva:
Una propiedad privada no se convierte en vía pública simplemente porque durante años haya sido utilizada como atajo. Pero tampoco puede cerrarse ignorando una servidumbre, un derecho de paso o una afección urbanística existente.
En Luis Ferrer Abogado analizamos este tipo de conflictos relacionados con comunidades de propietarios, propiedad horizontal, servidumbres y derechos de paso, estudiando las circunstancias particulares de cada supuesto antes de determinar los derechos que corresponden a propietarios y terceros.