La Audiencia Provincial de Navarra considera que la responsabilidad corresponde al seguro de la comunidad de propietarios al tratarse de un elemento común y no quedar acreditada la culpa de la titular de la vivienda
Por Luis Ferrer Abogado – www.luisferrer.abogado
Introducción
Las filtraciones de agua constituyen una de las causas más habituales de conflictos en las comunidades de propietarios. Cuando una vivienda resulta dañada por una inundación procedente del piso superior, la primera reacción suele ser dirigir la reclamación contra el propietario de esa vivienda.
Sin embargo, la realidad jurídica es mucho más compleja. No siempre quien ocupa o es titular del inmueble desde el que se origina el daño es el responsable de indemnizar. En ocasiones, la responsabilidad corresponde a la propia comunidad de propietarios o a su aseguradora, especialmente cuando el origen del siniestro se encuentra en un elemento común del edificio.
Así lo ha recordado una reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Navarra, que ha absuelto a la propietaria de una vivienda cuya terraza de uso privativo provocó una inundación en el piso inferior al quedar obstruido el sumidero por una maceta.
El tribunal concluye que la propietaria no tenía que responder de los daños porque no residía en la vivienda y porque el sumidero forma parte de los elementos comunes del edificio, siendo la comunidad la responsable de su mantenimiento.
Los hechos
El conflicto se originó cuando una intensa acumulación de agua en una terraza provocó filtraciones que terminaron inundando la vivienda situada en la planta inferior.
La causa del problema fue que una maceta había quedado situada sobre el sumidero existente en la terraza, impidiendo la correcta evacuación del agua de lluvia.
El propietario afectado reclamó la indemnización de los daños a la titular de la vivienda superior, al considerar que la colocación de la maceta había provocado directamente la inundación.
Sin embargo, la Audiencia Provincial de Navarra llegó a una conclusión diferente.
La terraza era de uso privativo, pero el sumidero era un elemento común
Uno de los aspectos jurídicos más relevantes de la sentencia consiste en distinguir entre el uso de la terraza y la titularidad de los elementos que la integran.
Aunque la terraza era de uso exclusivo de la propietaria de la vivienda, el sumidero destinado a evacuar las aguas pluviales tenía la consideración de elemento común de la comunidad de propietarios.
Esta diferencia resulta fundamental.
La Ley de Propiedad Horizontal atribuye a la comunidad la conservación y mantenimiento de los elementos comunes del edificio, salvo que exista una actuación negligente directamente imputable a un propietario.
La importancia de la culpa en la responsabilidad civil
La Audiencia recuerda un principio básico del Derecho de daños: para que una persona deba indemnizar es necesario acreditar que actuó con culpa o negligencia y que esa conducta fue la causa del perjuicio.
En este caso, el tribunal consideró que no había quedado demostrado que la propietaria hubiera colocado personalmente la maceta sobre el sumidero ni que hubiera actuado de forma negligente.
Además, se acreditó que la vivienda ni siquiera estaba habitada por ella en el momento de producirse la inundación.
Esta circunstancia tuvo un peso decisivo en la resolución.
¿Quién debe responder entonces?
Al tratarse de un elemento común y no existir una conducta negligente imputable a la propietaria, la Audiencia entiende que la responsabilidad corresponde a la comunidad de propietarios.
En la práctica, será normalmente el seguro comunitario quien deba hacerse cargo de los daños ocasionados, siempre que la póliza cubra este tipo de siniestros.
La sentencia recuerda que el simple hecho de que el agua proceda físicamente de una vivienda no significa automáticamente que el propietario deba responder de todos los daños.
La diferencia entre uso privativo y propiedad
Este caso pone de manifiesto una cuestión que genera numerosas dudas en las comunidades de vecinos.
Existen elementos que, aunque sean utilizados exclusivamente por un propietario, siguen perteneciendo a la comunidad.
Es el caso, por ejemplo, de:
- cubiertas transitables de uso privativo;
- terrazas que actúan como cubierta del edificio;
- bajantes;
- sumideros;
- canalizaciones generales;
- elementos estructurales.
Su mantenimiento y responsabilidad dependerán de la naturaleza del elemento y de lo previsto en la Ley de Propiedad Horizontal y en los estatutos de la comunidad.
La importancia del seguro de la comunidad
La resolución también pone de relieve la trascendencia del seguro comunitario.
Estas pólizas suelen cubrir daños ocasionados por defectos o incidencias relacionadas con elementos comunes del edificio, evitando que el coste recaiga injustamente sobre un propietario cuando no existe culpa por su parte.
Por ello, antes de dirigir una reclamación contra un vecino conviene determinar con precisión cuál fue el verdadero origen del siniestro y quién tenía el deber de conservación del elemento que provocó los daños.
Cada caso debe analizarse individualmente
La sentencia no significa que los propietarios nunca respondan por las inundaciones originadas en sus terrazas.
Si se acredita que existió una conducta negligente —por ejemplo, acumulación de objetos, falta de limpieza, manipulación de instalaciones o actuaciones que obstruyan deliberadamente el sistema de evacuación—, la responsabilidad puede recaer sobre el titular de la vivienda.
Lo que recuerda la Audiencia es que esa negligencia debe probarse y no puede presumirse automáticamente.
Reflexión jurídica
De esta resolución pueden extraerse varias conclusiones importantes:
- No toda inundación procedente de una vivienda genera automáticamente responsabilidad para su propietario.
- Los sumideros y otros sistemas generales de evacuación suelen tener la consideración de elementos comunes.
- La comunidad de propietarios responde del adecuado mantenimiento de esos elementos comunes.
- La responsabilidad civil exige acreditar una actuación culposa o negligente del propietario.
- El seguro de la comunidad desempeña un papel esencial en la cobertura de este tipo de siniestros.
Conclusión
La sentencia de la Audiencia Provincial de Navarra recuerda que en materia de responsabilidad por daños en comunidades de propietarios no basta con identificar desde qué vivienda procedía el agua.
Es imprescindible determinar cuál fue el origen real del siniestro, quién tenía la obligación de conservar el elemento causante del daño y si existió una conducta negligente por parte del propietario.
En este caso, el tribunal concluyó que la propietaria no debía indemnizar al vecino afectado porque no residía en la vivienda, no se acreditó una actuación negligente y el sumidero obstruido formaba parte de los elementos comunes cuya conservación correspondía a la comunidad de propietarios.
La resolución constituye un importante recordatorio de que la atribución de responsabilidades en las comunidades de vecinos requiere siempre un análisis detallado de las circunstancias concretas de cada caso y de la distribución legal de las obligaciones de mantenimiento.
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