La Audiencia Provincial de Barcelona recuerda que la retención de la fianza exige acreditar de forma clara los desperfectos y su relación con el arrendatario.
Por Luis Ferrer Abogado – www.luisferrer.abogado
Introducción
La fianza en los contratos de arrendamiento es una garantía destinada a cubrir posibles daños en la vivienda o el impago de rentas. Sin embargo, su retención por parte del arrendador no puede realizarse de manera automática ni basarse en simples sospechas.
Una reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona ha recordado que el propietario no puede quedarse la fianza alegando que la mascota del inquilino ha causado desperfectos si no existen pruebas sólidas que lo acrediten.
El origen del conflicto
El litigio surgió tras la finalización de un contrato de arrendamiento de vivienda. Al abandonar el inmueble, el arrendador decidió retener la fianza, alegando que la presencia de la mascota del inquilino había provocado deterioros en la vivienda.
El inquilino reclamó la devolución de la fianza al considerar que:
- Los daños no estaban acreditados.
- No se había demostrado que fueran consecuencia de su mascota.
- Tampoco se aportaron pruebas claras del estado de la vivienda antes y después del alquiler.
El asunto terminó en los tribunales.
La función de la fianza en el arrendamiento
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que la fianza sirve para garantizar:
- El cumplimiento de las obligaciones del contrato.
- La reparación de daños imputables al arrendatario.
- El pago de rentas o cantidades pendientes.
No obstante, el arrendador solo puede retenerla cuando existan desperfectos reales y debidamente acreditados que excedan del desgaste normal por el uso de la vivienda.
La carga de la prueba
La Audiencia Provincial de Barcelona fue clara al recordar un principio fundamental del proceso civil: corresponde al arrendador demostrar que existen daños y que estos son imputables al inquilino.
En el caso analizado, el tribunal consideró que:
- No se habían aportado pruebas suficientes que demostraran que la mascota hubiera causado los desperfectos.
- No existían informes técnicos, fotografías comparativas o pruebas concluyentes del estado de la vivienda.
- El deterioro alegado podía corresponder al uso normal del inmueble.
Ante la falta de acreditación suficiente, la retención de la fianza resultó injustificada.
La decisión judicial
Como consecuencia, la Audiencia Provincial concluyó que no estaba acreditada la responsabilidad del inquilino en los daños alegados, por lo que el arrendador no podía retener la fianza.
La sentencia subraya que las afirmaciones del propietario, por sí solas, no bastan para justificar la pérdida de esta garantía.
Conclusión
Esta resolución recuerda un aspecto clave del Derecho de arrendamientos: la fianza no puede convertirse en una penalización automática al finalizar el contrato.
Para poder retenerla, el arrendador debe demostrar:
- La existencia de daños reales.
- Que estos exceden del desgaste normal de la vivienda.
- Y que son imputables al arrendatario.
En ausencia de estas pruebas, la fianza debe devolverse íntegramente.
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